ABC kupującego działkę

Na początku poradnika cytat wyjęty z życia codziennego geologa inżynierskiego / geotechnika:

„Panie, po co komu te badania, kiedyś tego nie było, ludzie się budowali, domy do dziś stoją, a jeszcze dawniej to w ogóle budowano drogi, mosty i pałace i widzisz Pan nic się nimi nie dzieje”

Nie ukrywamy zamieszczony przez nas poradnik skierowany jest głównie do firm i osób prywatnych, niezwiązanych na co dzień z realizacją projektów budowlanych. Powyższy cytat natomiast, jest pewnego rodzaju syntezą wielu tego typu zwrotów, jakie nasi pracownicy zwykli słyszeć podczas kontaktów, z klientami, którzy właśnie kupują swoją pierwszą w życiu działkę budowalną lub projektują wymarzony dom. Często przed realnym wyjaśnieniem problemu nasi geolodzy żartują odpowiadając np., że „kiedyś oświetlaliśmy domy świeczkami, nie było komputerów i Internetu, a za rozmyślania o lataniu czy odkrycia medyczne można było trafić na stos”.  Są to argumenty dość groteskowe, ale jednak prawdziwe.

Od kilkunastu lat bowiem w geologii inżynierskiej i geotechnice mamy do czynienia nie tylko z postępem technologicznym, ale również ze znacznie zwiększoną dostępnością usług w tej dziedzinie.  Badania geologiczne gruntu nie są już bowiem zarezerwowane wyłącznie dla wielkich i kosztowanych inwestycji, a stanowią obecnie podstawę dla planowania i projektowania większości obiektów budowlanych. Podąża za tym również polskie prawodawstwo, które jasno precyzuje […] w przypadku obiektów budowlanych wszystkich kategorii geotechnicznych opracowuje się opinię geotechniczną” (Rozporządzenie Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z dnia 25 kwietnia 2012 r. w sprawie ustalania geotechnicznych warunków posadawiania obiektów budowlanych). Opinia ta natomiast w myśl rozporządzenia, powinna zawierać w minimalnym stopniu dla obiektów budowlanych pierwszej kategorii geotechnicznej (np. domy jednorodzinne), zakres badań geotechnicznych ograniczony do wierceń i sondowań oraz określenia rodzaju gruntu na podstawie analizy makroskopowej. Wartości parametrów geotechnicznych dla takich obiektów można określać przy wykorzystaniu lokalnych zależności korelacyjnych. Oczywistym zarówno z punktu widzenia geotechniki jak prawa jest fakt, iż w miarę wzrostu rozmiarów i skomplikowania obiektu, a także złożoności warunków gruntowych, zarówno zakres badań jak i ranga dokumentacji geotechnicznej będą się zwiększać.

Podstawowymi krokami przed finalizacja zakupu działki, bez względu na podmiot, od którego jest nabywana (prywatny właściciel, biuro nieruchomości, firma), powinno być maksymalne prześwietlenie nieruchomości pod kątem planów, jakie zamierzamy na niej realizować. Dotyczy to szczególnie działek, które nabywamy poza najbliższą okolicą, czyli takich których historia nie jest nam nieznana. Poza sprawdzeniem aspektów prawnych (statusu prawnego i własnościowego nieruchomości, warunków zabudowy itp.) powinniśmy również skorzystać z usług firmy geologicznej i zlecić wstępne rozpoznanie warunków gruntowo-wodnych. Taki krok uchroni nas przed ewentualnym nagłym wzrostem kosztów na etapie projektowania lub budowy obiektu. Może się bowiem zdarzyć, że nasza wymarzona działka, w świetnej lokalizacji z wymarzonym widokiem i atrakcyjnej cenie, posiada pewne nie przewidziane przez nas okoliczności.

Poniżej prezentujemy niektóre z nich:

• na obszarze działki poza naszą wiedzą od jakiegoś czasu zalegają odpady (budowlane lub komunalne), co uniemożliwia bezpośrednie posadowienie obiektu – zwiększa to zakres wymaganych badań geotechnicznych włączając to możliwą konieczność wykonania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej.
• na ternie działki zalegają grunty nienośne (grunty miękkoplastyczne, organiczne lub nasypy niebudowlane) co powoduje brak możliwości bezpośredniego posadowienia obiektu – zwiększa to zakres wymaganych badań geotechnicznych włączając to możliwą konieczność wykonania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej.
• działka położona jest na terenie szkód górniczych co wymusza wykonanie dodatkowych zabezpieczeń w obrębie konstrukcji budynku i przygotowaniem się na przyszłe niekontrolowane deformację terenu wokół budynku    
• poziom wód gruntowych jest na wysokim poziomie, co uniemożliwia nam podpiwniczenie budynku lub znacznie zwiększa jego koszt, zwiększa zakres wymaganych badań geotechnicznych włączając to możliwą konieczność wykonania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej.
• obszar działki znajduję się na terenie aktywnego lub nieaktywnego osuwiska lub na terenie zagrożonym ruchami masowymi co wymusza wykonanie na etapie projektowania dodatkowych badań geotechnicznych, dokumentacji geologiczno-inżynierskiej, a na etapie budowy kosztownych zabezpieczeń budynku.
• granice działki zlokalizowane są na obszarze zagrożonym podtopieniami, są często podmokłe (wysoki poziom wód gruntowych), zalewane przez okoliczne cieki – w tych warunkach w podłożu często występują nienośne grunty organiczne (namuły, torfy) co z kolei zwiększa to zakres wymaganych badań geotechnicznych włączając to możliwą konieczność wykonania dokumentacji geologiczno-inżynierskiej.

Wiele z przytoczonych powyżej w przykładów realnie może doprowadzić do poważnego wzrostu kosztów naszej inwestycji (nawet do kilkudziesięciu procent wartości obiektu), a w niektórych przypadkach spowodować brak zasadności ekonomicznej realizacji inwestycji na analizowanym obszarze. Warto tą wiedzę posiadać przed finalizacją zakupu nieruchomości i świadomie dokonać zakupu znając warunki gruntowe, a co za tym idzie również warunki finansowe naszej przyszłej inwestycji.